万科：地产巨头的自我变革 万科总裁郁亮认为

　　[行业轻松赚钱的地产的自时代已经过去，下半场对企业能力的变革考验会更加全面，但优秀企业并不会缺少成长空间。地产的自中国的变革城市化还远未结束，经济转型、地产的自不动产精细化才刚刚开始]

　　万科，变革这家地产“巨无霸”正以其深远的地产的自自我变革吸引地产界所有的目光。

　　从城市配套服务商概念的变革提出，拓展海外业务，地产的自到积极向互联网企业取经，变革再到轻资产模式、地产的自事业合伙人持股计划，变革万科始终保持对市场的地产的自敏感，并不断尝试以自己的变革方式为未来布局。

　　万科总裁郁亮认为，地产的自行业轻松赚钱的时代已经过去，对企业能力的考验会更加全面。当行业进入白银时代，原有住宅业务需要更强的竞争能力，新业务探索需要更强的变革精神和创造力，合伙人制度恰恰是最能适应这一形势的制度。

　　即将成行的B转H方案，将进一步提高万科在国际资本市场的知名度和影响力，为其在拓展境外资源和降低融资成本方面获得更多便利性。

　　郁亮表示，万科有信心在行业发生根本性变化之前完成公司的转型。

　　净利润率提升

　　进入到2014年，全国房地产市场不甚乐观，但万科依然保持了一定的增长。

　　国家统计局发布数据显示，1~5月份，商品房销售面积36070万平方米，同比下降7.8%，降幅比1~4月份扩大0.9个百分点。商品房销售额23674亿元，下降8.5%，降幅比1~4月份扩大0.7个百分点。其中，住宅销售面积和销售额分别下降9.2%、10.2%。

　　这意味着，全国房地产市场销售在5月份还是未能扭转萎缩态势，反而进一步加快下滑。

　　不过，万科依然保持增长态势。数据显示，1~5月，万科累计实现销售面积647.3万平方米，销售金额815.2亿元，分别比2013年同期增长7.0%和16.2%。

　　值得注意的是，今年一季度，万科的净利润率由去年同期的11.5%上升至16.1%。

　　万科董秘谭华杰表示，净利润率提升的原因之一，是一季度上海、深圳等高毛利城市结算收入占比较高，使得房地产业务的结算毛利率由去年同期的26.7%上升至30.5%。除了这一结构性因素，投资收益的大幅增长也推动了公司净利润率提升。

　　报告显示，一季度万科实现投资收益7.3亿元，较去年同期的3533万元大幅增长近二十倍。这部分投资收益主要来源于联营合营公司实现的万科权益利润、以股权转让方式实现项目合作而实现的收益，以及以股权转让形式实现的商业资产处置收益。

　　首提轻资产模式

　　与以往不同的是，万科在今年首次对外提出，未来公司将探索“小股操盘”的轻资产运营模式。

　　按照万科的解释，“小股操盘”是指公司在合作项目中不控股，但项目仍然由公司团队操盘，使用公司品牌和产品体系，共享公司的信用资源和采购资源。

　　这在本质上属于万科合作开发模式的进一步深化，通过输出管理和品牌，这种轻资产模式有利于提升公司的净资产收益率。

　　这种模式的好处在于，在同等的资产规模下，万科可以摆脱增长对股权融资的依赖，支持更大的经营规模，获得更大的市场份额。

　　与传统合作开发模式相比，“小股操盘”的主要变化在于项目经营管理方，即操盘者持有一定股份，但不控股，甚至持股比例可低至10%左右。而在多个财务投资人的情况下，不管项目是否存在控股股东、其他投资人无论是否控股，都不得干预操盘者对项目的具体经营管理。

　　郁亮强调：“小股操盘，关键在操盘，通过管理和运营产生价值；通过更少的股东投入产生效率，为股东创造更多的价值。”

　　谭华杰透露，万科一季度投资收益占比上升，其实就是轻资产模式的伴生结果，且在未来可能成为常态。随着万科持续加大合作力度，未来联营合营公司所占的比例将进一步提高；此外，引入合作方、出让部分项目股权，以及通过股权转让实现持有类商用资产转让的经营行为也会更加普遍。

　　事业合伙人计划

　　模式创新之外，万科也一直在寻求管理机制的创新。从经济利润奖金制度，到项目跟投制，再到如今的事业合伙人制度，万科希望把管理团队利益和股价更紧密地结合在一起。

　　2010年，为落实股东导向，鼓励持续创造卓越业绩，万科对原有的业绩考核体系进行调整，并引入EP(经济利润)作为奖金考核的指标。

　　3年之后，万科的ROE从2010年的16.47%提高到目前的19.66%，达到1993年以来的历史高位。然而，与业绩增长形成鲜明对比的，是房地产板块股价的持续低迷。

　　在与美国企业进行合作，及走访互联网企业时所接触到的合伙人理念，使万科管理层看到了解决这一问题的契机。

　　“过去万科是职业经理人制度，职业经理人和股东是打工关系，依靠职业精神对股东负责。”郁亮表示，“但从小米等一些企业的经验来看，合伙人制度可能是一种更好的利益共享机制，对股东负责就是对自己负责。”

　　4月23日，万科召开了合伙人创始大会，共有1320名员工率先成为首批万科事业合伙人。所有事业合伙人均签署了承诺书，将其在经济利润奖金集体奖金账户中的全部权益，委托给盈安合伙的一般合伙人进行投资管理，包括引入融资杠杆进行投资。

　　5月28日，盈安合伙在资本市场“首秀”，斥资3亿元在二级市场买入万科A(行情, 问诊)股3583.92万股，占公司总股本的0.33%。

　　随后，盈安合伙拉开增持自家股票的大幕。截至6月19日，在不到一个月时间内，盈安合伙已经在二级市场累计耗资17.97亿元六度增持万科A股股票，累计占总股本的1.92%。这也让盈安合伙一跃成为万科的第二大股东。盈安合伙表示，将继续增持公司A股股票。

　　在郁亮看来，事业合伙人机制之所以重要，是因为它既是一种管理机制、分享机制，也是一种发展机制。它将彻底改变万科的管理方式，从金字塔式的组织机构转变为扁平化结构。

　　“只有时刻保持新的生命力，不断地让优秀的合伙人加入，不断新陈代谢，才能把万科做得更大、更优秀，才能保证我们团队是最优秀、最有战斗力的团队。我相信，事业合伙人制度将帮助我们实现这一目标。”郁亮表示。

　　与此同时，万科B转H方案完成，这意味着万科打开了一个全新的融资平台。6月23日，万科向联交所提交了上市文件，6月25日正式挂牌上市。

　　郁亮表示，尽管下半场已成行业共识，但目前市场上对这一概念的一些理解过于悲观。

　　他认为，行业轻松赚钱的时代已经过去，下半场对企业能力的考验会更加全面，但优秀企业并不会缺少成长空间。中国的城市化还远未结束，经济转型、不动产精细化才刚刚开始。同时，中国房地产行业目前的集中度明显低于发达国家成熟阶段，美国前五大开发商的市场占有率2010年为18.1%，而内地前五大开发商2013年的占有率仅8.6%，集中度的上升将帮助龙头企业保持较好的成长性。

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